一、案件介紹
1、原告訴稱：
A公司訴稱：我和B公司在2013年4月19日簽訂了《北京商品房買賣合同》，合同約定我購買位于北京市海淀區(qū)的訴爭房屋。合同簽訂時，某資產(chǎn)公司出具了《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》。簽約之后，我依約支付了購房款。房屋已經(jīng)交付給我使用。我司認(rèn)為，某資產(chǎn)公司同意B公司出售抵押房屋，并且已經(jīng)向北京市海淀區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、房管局公示的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定我已經(jīng)基于某資產(chǎn)公司的行為而產(chǎn)生合理的信賴?yán)妫宜驹诖饲闆r下對房屋不能辦理過戶登記并非自身原因，所以B公司將房屋對外出售后，某資產(chǎn)公司負(fù)有涂銷抵押登記的義務(wù)，遂我司起訴至法院，請求法院判令：B公司和某資產(chǎn)公司、C公司解除訴爭房屋以及對應(yīng)的土地使用權(quán)抵押。
2、被告辯稱：
B公司辯稱：我公司同意解除抵押，應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人負(fù)責(zé)解押。
某資產(chǎn)公司：我公司已將主債權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，主債權(quán)轉(zhuǎn)移的，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，我公司對此不再享有任何權(quán)利。另外，涉案房屋所涉的執(zhí)行案件當(dāng)中的申請執(zhí)行人已經(jīng)變更為C公司，故我公司沒有義務(wù)配合A公司辦理解除抵押的手續(xù)。
C公司述稱，我公司通過轉(zhuǎn)讓方式取得了涉案主債權(quán)及抵押權(quán)，我公司對B公司享有合法的債權(quán)、抵押權(quán)。原抵押權(quán)人曾同意銷售抵押物，但并未放棄抵押權(quán)，且B公司轉(zhuǎn)讓抵押物所得的轉(zhuǎn)讓價款并沒有用于清償債務(wù)，A公司也未代B公司進(jìn)行清償。因此，我公司不應(yīng)對A公司或B公司任何一方承擔(dān)任何責(zé)任。綜上，我公司不同意A公司的訴訟請求。
二、法院查明
法院經(jīng)審理后查明：
2011年11月24日，B公司以其開發(fā)建設(shè)的位于海淀區(qū)的某工程向某資產(chǎn)公司提供抵押，后雙方到相關(guān)政府機(jī)關(guān)辦理了抵押登記手續(xù)，某資產(chǎn)公司取得了京海土他項（抵）第x號他項權(quán)證，抵押范圍為：A1、A2部分在建工程及分?jǐn)傁鄳?yīng)土地13000平方米。該小區(qū)樓房建成后，雙方將在建工程抵押轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。
2012年11月5日，某資產(chǎn)公司向北京市海淀區(qū)建設(shè)委員會（房屋管理局）出具《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》，主要內(nèi)容為：上述在建工程抵押登記[土地他項權(quán)利證號：京海他項第A1號；京海土他項（抵）第A2號（在建工程已轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押，房屋所有權(quán)證號：x京房權(quán)證海字第號；x京房權(quán)證海字第號；京房權(quán)證海字第號）]。國有土地使用證號：京海國用（出）第A1號。抵押權(quán)人同意在建工程抵押和現(xiàn)房抵押的房屋全部進(jìn)行銷售。
2013年4月19日，A公司與B公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。該合同約定，B公司將該司位于北京市海淀區(qū)的訴爭房屋出售給A公司，房屋用途為公寓，房屋總價款為55.1萬元。該合同第十八條約定：“買受人未能在商品房交付之日起720個工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金”。合同簽訂后，雙方辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，某資產(chǎn)公司出具的《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》為該合同的附件。
B公司已將涉案房屋交付A公司使用。2013年4月20日，B公司向A公司出具了涉案房屋全款購房發(fā)票。
另查，訴爭房屋包含在他項權(quán)證為x京房他證海字第號、x京房他證海字第號的抵押物中，該房屋所屬的房屋所有權(quán)證號為x京房權(quán)證海字第號，對應(yīng)的土地使用權(quán)所屬證號為京海國用（出）字第A1號。
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現(xiàn)涉案債權(quán)已轉(zhuǎn)讓給C公司，但未辦理抵押權(quán)人變更手續(xù)。
三、法院判決：
北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決：
B公司公司與某資產(chǎn)公司、C公司于本判決生效后十日內(nèi)將北京市海淀區(qū)的訴爭房屋以及對應(yīng)的土地使用權(quán)抵押（他項權(quán)證號碼：x京房他證海字第號、X京房他證海字第號）解除。
四、房屋解除抵押糾紛律師靳雙權(quán)點(diǎn)評：
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房屋解除抵押糾紛律師靳雙權(quán)認(rèn)為：
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。依照上述規(guī)定可知，我國《物權(quán)法》遵循“抵押財產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的原則。而抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓后，則會產(chǎn)生抵押財產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動的法律后果。
具體到本案中，A公司與B公司簽訂商品房買賣合同之前，某資產(chǎn)公司出具了同意銷售抵押物的證明。某資產(chǎn)公司作為抵押權(quán)人，明確同意抵押人銷售抵押物，應(yīng)視為其同意抵押人將抵押財產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且上述同意銷售抵押物的證明已向北京市海淀區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市海淀區(qū)房屋管理局公示。在此情況下，買受人A公司已基于抵押權(quán)人某資產(chǎn)公司的上述行為，產(chǎn)生了對購買涉案房屋后涉案房屋所有權(quán)可以依法變更的合理的信賴?yán)?。由于B公司和某資產(chǎn)公司的原因，導(dǎo)致某資產(chǎn)公司的抵押權(quán)與A公司的物權(quán)期待權(quán)產(chǎn)生沖突。而此時，因某資產(chǎn)公司已同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，故某資產(chǎn)公司已不再享有以抵押權(quán)對抗買受人的物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利，其只能主張由抵押人以轉(zhuǎn)讓所得價款清償債務(wù)的債權(quán)。
基于此，A公司購買涉案房屋后，需要辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，而抵押登記的存在阻礙了A公司取得涉案房屋的所有權(quán)，現(xiàn)涉案債權(quán)雖已轉(zhuǎn)讓C公司，但抵押權(quán)人變更手續(xù)尚未辦理，故某資產(chǎn)公司、C公司、B公司負(fù)有涂銷抵押登記的義務(wù)。綜上，B公司與某資產(chǎn)公司、C公司應(yīng)將設(shè)定在A公司所購涉案房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)上的抵押予以解除。
綜上所述，法院的判決是正確的。
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