原告訴稱(chēng)
周某鑫向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，周某鑫、張某文、中介公司之間的《補(bǔ)充協(xié)議》《變更協(xié)議書(shū)》《居間服務(wù)合同》，周某鑫、張某文、孫某燕、中介公司之間的《變更買(mǎi)受方協(xié)議》，周某鑫、張某文、A公司之間的《房屋交易保障服務(wù)合同》；2.張某文支付違約金110萬(wàn)元；3.張某文協(xié)助周某鑫辦理案涉房屋撤銷(xiāo)網(wǎng)簽登記手續(xù)。
孫某燕提出反訴請(qǐng)求：1.解除孫某燕與周某鑫之間于2019年9月8日訂立的《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》；2.周某鑫返還補(bǔ)償款15萬(wàn)元；3.周某鑫支付物業(yè)費(fèi)損失411.9元。
張某文提出反訴請(qǐng)求：1.周某鑫返還定金30萬(wàn)元；2.周某鑫支付違約金30萬(wàn)元。
孫某燕上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第七項(xiàng)，發(fā)回重審或者改判解除孫某燕與周某鑫簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》，周某鑫退還孫某燕15萬(wàn)元，周某鑫承擔(dān)案件受理費(fèi)。
事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》的簽訂背景是在孫某燕預(yù)知可能無(wú)法按時(shí)取得購(gòu)房資格的情況下，與周某鑫一方溝通，周某鑫稱(chēng)其無(wú)責(zé)的情況下簽訂的，且該協(xié)議并非孫某燕愿意簽訂的，是中介公司及周某鑫強(qiáng)迫孫某燕簽訂的。根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容，15萬(wàn)元并非僅針對(duì)孫某燕要求變更買(mǎi)受人以及合同條款，而是整個(gè)合同的履行過(guò)程，具有履約保證的性質(zhì)。一審判決在查明周某鑫存在隱瞞共有權(quán)人的情況下，沒(méi)有詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人對(duì)于該條款的理解，脫離了當(dāng)事人簽訂協(xié)議的意思自治，也脫離了最基本的生活經(jīng)驗(yàn)法則，徑行認(rèn)定周某鑫的行為不屬于該協(xié)議約定的內(nèi)容，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
二、一審判決認(rèn)定證據(jù)錯(cuò)誤。一審判決依據(jù)微信內(nèi)容認(rèn)定孫某燕主動(dòng)要求給付15萬(wàn)元是錯(cuò)誤的。三、一審判決違背民事法律的基本原則，周某鑫違約，導(dǎo)致《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》簽訂的基礎(chǔ)不復(fù)存在，且該合同目無(wú)法實(shí)現(xiàn)，15萬(wàn)元應(yīng)退還孫某燕。
被告辯稱(chēng)
張某文上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決第二、五、八項(xiàng)。2.將本案發(fā)回重審或改判為周某鑫退還張某文定金30萬(wàn)元、周某鑫支付張某文違約金30萬(wàn)元、周某鑫承擔(dān)案件受理費(fèi)。
事實(shí)和理由：一、一審判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定張某文的行為不符合不安抗辯權(quán)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。依照《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，周某鑫有確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰的義務(wù)及戶(hù)籍在合同簽訂后不能隨意遷入的義務(wù)，該義務(wù)貫穿于整個(gè)合同的履行過(guò)程中。但張某文在支付首付款前發(fā)現(xiàn)房屋具有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、周某鑫有新戶(hù)籍遷移，而且曾有戶(hù)籍情況與簽訂合同時(shí)周某鑫的履行能力產(chǎn)生了合理的懷疑，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同最重要的問(wèn)題都不明晰、周某鑫最主要的合同義務(wù)都無(wú)法保證履行的情況下，買(mǎi)受人有權(quán)抗辯。故在不終止合同的前提下張某文有權(quán)行使抗辯權(quán)，通過(guò)消極防御，促使對(duì)方履行義務(wù)，最終為了交易安全。
另，一審判決認(rèn)定“周某鑫戶(hù)口遷移行為雖屬違約，但并未導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不屬于根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權(quán)”是適用法律錯(cuò)誤。張某文并未以此為由行使單方解除權(quán)。再有，一審判決認(rèn)定違約金金額屬于適用法律錯(cuò)誤。張某文在發(fā)現(xiàn)周某鑫對(duì)北京市東城區(qū)一號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)案涉房屋）產(chǎn)權(quán)不清晰等問(wèn)題后，積極行使抗辯權(quán)，合理保護(hù)自己的權(quán)益，不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。而周某鑫隱瞞產(chǎn)權(quán)不清晰的事實(shí)，違約在先，其不解決問(wèn)題而以訴訟手段逃避解決問(wèn)題的行為，導(dǎo)致張某文產(chǎn)生損失。
一審判決將周某鑫的損失酌定為30萬(wàn)元，將張某文的損失酌定為2萬(wàn)元，沒(méi)有法律依據(jù)。
二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。簽訂合同時(shí)，通過(guò)合同、戶(hù)口本及周某鑫陳述，案涉房屋系其單獨(dú)所有。但后續(xù)履行過(guò)程中，通過(guò)新的戶(hù)口本等證據(jù)，證明案涉房屋產(chǎn)權(quán)并非周某鑫一人所有，而一審判決在已經(jīng)注意到該事實(shí)的情況下，卻對(duì)此予以回避，不予查明，屬于對(duì)案件基本事實(shí)認(rèn)定不清。一審判決對(duì)周某鑫所謂實(shí)際損失認(rèn)定錯(cuò)誤。法院未確認(rèn)房屋差價(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及空置的時(shí)間段，周某鑫亦未提供房屋差價(jià)的充分證據(jù)。三、一審判決認(rèn)定證據(jù)錯(cuò)誤，確定舉證責(zé)任錯(cuò)誤。一審判決將張某文行使抗辯權(quán)的證據(jù)作為周某鑫的抗辯證據(jù)沒(méi)有法律依據(jù)。
A公司辯稱(chēng)：同意一審判決解除各方簽訂的相關(guān)合同，對(duì)于其他判項(xiàng)因與公司無(wú)關(guān)，故不發(fā)表意見(jiàn)。
中介公司辯稱(chēng)：同意A公司意見(jiàn)。
法院查明
案涉房屋登記在周某鑫名下，為該棟樓五層中的頂層。2019年3月9日，秦某麗代周某鑫與孫某燕訂立《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定，周某鑫將案涉房屋出售給孫某燕，房屋價(jià)款550萬(wàn)元，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付定金30萬(wàn)元，買(mǎi)受人擬貸款金額為190萬(wàn)元。出賣(mài)人未按照約定期限和條件將房屋交付買(mǎi)受人，或買(mǎi)受人未按補(bǔ)充協(xié)議約定時(shí)間付款的，超過(guò)15日守約方有權(quán)解除合同，違約方按照成交總價(jià)的20%向守約方支付違約金。雙方協(xié)商自合同簽訂之日起189日內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。該房屋戶(hù)籍情況為無(wú)戶(hù)籍登記。同時(shí)約定如出賣(mài)人未如實(shí)陳述戶(hù)籍登記情況、或擅自遷入戶(hù)籍、或未如期將戶(hù)籍遷出的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，且出賣(mài)人仍負(fù)有戶(hù)籍遷出的義務(wù)。
案涉房屋處于出租狀態(tài)，租期自2018年9月30日至2019年6月30日，月租金5700元，雙方約定截至2019年6月30日之前的租金由周某鑫收取，自合同訂立之日至辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完畢之日，周某鑫不得就該房屋新訂立租賃合同。
當(dāng)日，周某鑫、孫某燕與中介公司訂立《居間服務(wù)合同》，約定居間費(fèi)用12.1萬(wàn)元，由孫某燕承擔(dān)。周某鑫、孫某燕與A公司訂立《房屋交易保障服務(wù)合同》，約定保障服務(wù)費(fèi)2.2萬(wàn)元，由孫某燕承擔(dān)。周某鑫、孫某燕與中介公司訂立《補(bǔ)充協(xié)議》，約定孫某燕于2019年3月9日支付第一筆定金5萬(wàn)元、于2019年3月23日支付第二筆定金5萬(wàn)元、于2019年4月20日支付第三筆定金20萬(wàn)元（理房通支付）。孫某燕應(yīng)于2019年9月10日前支付第一筆首付款318元（理房通支付）。雙方應(yīng)于2019年9月15日前辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
孫某燕從購(gòu)房款中留存10萬(wàn)元作為戶(hù)口遷出保證金，該戶(hù)口遷出保證金可抵扣與戶(hù)口相關(guān)的違約金，該保證金應(yīng)于2019年9月10日前以理房通方式支付。雙方約定孫某燕從購(gòu)房款中留存2萬(wàn)元作為物業(yè)交割保證金，由孫某燕自行于辦理物業(yè)交割當(dāng)日劃轉(zhuǎn)至周某鑫。若買(mǎi)受方未按照合同約定支付購(gòu)房款，逾期超過(guò)15日的，應(yīng)支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款20%的違約金。該協(xié)議與《買(mǎi)賣(mài)合同》約定不一致的，以該協(xié)議為準(zhǔn)。后孫某燕向周某鑫支付定金30萬(wàn)元。
2019年9月8日，秦某麗代周某鑫（甲方）與孫某燕（乙方）訂立《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》，載明，因乙方個(gè)人原因需要變更買(mǎi)受人和變更合同條款，雙方協(xié)商乙方補(bǔ)償甲方15萬(wàn)元補(bǔ)償款，甲方同意變更買(mǎi)受人和變更合同條款。買(mǎi)受人由孫某燕變更為張某文，貸款金額由190萬(wàn)元變更為308萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)時(shí)間由2019年9月15日前變更為2019年9月27日前。
如果乙方惡意不購(gòu)買(mǎi)此次交易房屋，惡意不配合履約期內(nèi)的交易待辦事項(xiàng)（網(wǎng)簽、銀行面簽、支付首付款、交稅、過(guò)戶(hù)、拒不到場(chǎng)、據(jù)不出示證件等），該補(bǔ)償款甲方不予退還。如甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內(nèi)的交易待辦事項(xiàng)（網(wǎng)簽、銀行面簽、交稅、過(guò)戶(hù)、拒不到場(chǎng)、據(jù)不出示證件等），該補(bǔ)償款退還給乙方。
2019年9月9日，秦某麗代周某鑫與孫某燕、中介公司訂立《變更協(xié)議書(shū)》，約定變更原買(mǎi)賣(mài)合同條款為乙方應(yīng)于2019年9月26日前支付第一筆首付款200萬(wàn)元（理房通支付），應(yīng)于2019年9月27日前辦理繳稅及過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方同意乙方留存10萬(wàn)元作為戶(hù)口遷出保證金，應(yīng)于2019年9月26日前支付10萬(wàn)元（理房通支付）。當(dāng)日，秦某麗代周某鑫與孫某燕、張某文、中介公司訂立《變更買(mǎi)受方協(xié)議書(shū)》，約定買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受方孫某燕所有權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移于張某文，張某文同意受讓。
2019年9月10日，周某鑫與張某文就案涉房屋辦理網(wǎng)簽合同。2019年9月30日，張某文已獲得308萬(wàn)元銀行批貸。后雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，張某文未再繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的付款義務(wù)。孫某燕與張某文稱(chēng)雙方曾口頭約定過(guò)戶(hù)時(shí)間為2019年9月30日，過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付首付款即可。對(duì)此周某鑫不予認(rèn)可，稱(chēng)雙方從未協(xié)商變更過(guò)戶(hù)時(shí)間及交納首付款時(shí)間。中介公司亦稱(chēng)不了解雙方口頭約定情況。孫某燕與張某文稱(chēng)于過(guò)戶(hù)前兩日得知周某鑫將戶(hù)籍遷入、遷出案涉房屋情況，使孫某燕、張某文產(chǎn)生合理懷疑，擔(dān)心案涉房屋因有戶(hù)籍遷入影響學(xué)籍占用，且亦擔(dān)心周某鑫于過(guò)戶(hù)前隨意遷入戶(hù)籍影響交易
（孫某燕、張某文表示購(gòu)入案涉房屋目的為投資、自用，因此學(xué)籍問(wèn)題為其考慮的重要問(wèn)題，雖然目前孫某燕與張某文無(wú)子女入學(xué)需要，但不能因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有實(shí)際損失認(rèn)定周某鑫可隨意違反合同約定），周某鑫的行為已構(gòu)成違約；且經(jīng)了解案涉房屋雖登記在周某鑫名下，但應(yīng)屬于其與第一任已故配偶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)（周某鑫稱(chēng)系為離異狀態(tài)，但經(jīng)了解其雖與第二任配偶離婚，但案涉房屋應(yīng)屬于與第一任妻子的夫妻共同財(cái)產(chǎn)）。
根據(jù)法律規(guī)定該房屋應(yīng)屬于周某鑫與其子女的共有財(cái)產(chǎn)，孫某燕、張某文要求周某鑫提供所有子女同意出售案涉房屋的授權(quán)，但周某鑫并未提供，案涉房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，因此張某文拒絕支付首付款屬于行使不安抗辯權(quán)。對(duì)此，周某鑫表示遷入戶(hù)籍系為辦理案涉房屋央產(chǎn)房上市手續(xù)，且雙方約定支付首付款的時(shí)間為2019年9月26日前，張某文因個(gè)人資金不足已構(gòu)成違約，周某鑫戶(hù)籍此時(shí)已遷出，對(duì)買(mǎi)受人無(wú)任何影響；案涉房屋登記在周某鑫名下，其他共有人并未對(duì)出售房屋產(chǎn)生爭(zhēng)議。中介公司稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中遷入遷出戶(hù)籍是否產(chǎn)生學(xué)籍上的影響，需要實(shí)際申請(qǐng)入學(xué)才能判斷，從目前掌握的情況，周某鑫戶(hù)籍遷入遷出未對(duì)學(xué)籍產(chǎn)生影響；中介公司已對(duì)案涉房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行核查，并無(wú)共有權(quán)人提出爭(zhēng)議。
周某鑫提交證據(jù)如下：1.《在京中央單位已購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單》、戶(hù)口簿，欲證明周某鑫已于2019年3月18日辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)；案涉房屋在2019年3月18日之前無(wú)戶(hù)籍登記。周某鑫解釋稱(chēng)因需要辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，故周某鑫于2019年3月18日將戶(hù)籍遷入案涉房屋，并已于2019年9月9日將戶(hù)籍遷出，并未對(duì)張某文造成任何影響，亦未違約。
經(jīng)質(zhì)證，孫某燕、張某文認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性，但認(rèn)為辦理央產(chǎn)房上市不需要戶(hù)籍遷入案涉房屋，因此周某鑫并未對(duì)遷入戶(hù)籍進(jìn)行合理解釋?zhuān)瑢龠`約。中介公司與A公司稱(chēng)根據(jù)了解，辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)無(wú)需戶(hù)籍登記一致。2.網(wǎng)頁(yè)截圖，欲證明案涉房屋所在小區(qū)房?jī)r(jià)下降情況。經(jīng)質(zhì)證，孫某燕與張某文認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但認(rèn)為房屋一房一價(jià)，因此否認(rèn)與本案的關(guān)聯(lián)性，并提交網(wǎng)頁(yè)截圖，證明涉案小區(qū)房?jī)r(jià)上漲情況，周某鑫質(zhì)證否認(rèn)該證據(jù)的真實(shí)性與關(guān)聯(lián)性。
中介公司與A公司稱(chēng)案涉房屋所在小區(qū)近兩年無(wú)同戶(hù)型房屋出售，因此無(wú)參考數(shù)據(jù)。經(jīng)詢(xún)，周某鑫、孫某燕、張某文均不申請(qǐng)對(duì)案涉房屋現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估鑒定。
孫某燕提交證據(jù)如下：1.微信聊天記錄及周某鑫委托秦某麗出售案涉房屋的授權(quán)委托書(shū)。欲證明周某鑫雖委托秦某麗出售案涉房屋，但因房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，秦某麗尚未取得其他權(quán)利人委托，無(wú)法處理房屋出售事宜；且周某鑫欺騙孫某燕收取補(bǔ)償款15萬(wàn)元；孫某燕無(wú)法聯(lián)系到周某鑫。
經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但否認(rèn)證明目的，并稱(chēng)根據(jù)聊天記錄15萬(wàn)元補(bǔ)償款系孫某燕提出的方案，周某鑫出售案涉房屋有合法的代理人，孫某燕無(wú)需聯(lián)系周某鑫。該微信聊天記錄顯示孫某燕因個(gè)人名下房屋無(wú)法賣(mài)出提出變更買(mǎi)受人及變更合同條款，秦某麗表示不同意，需要征得妹妹秦某紅同意。
2.孫某燕與案涉房屋所在物業(yè)管理中心訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》及收據(jù)，欲證明孫某燕已支付案涉房屋2019年3月14日至2020年3月13日期間的物業(yè)費(fèi)411.9元。經(jīng)質(zhì)證，周某鑫及中介公司認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性。
張某文提交證據(jù)如下：1.批貸函，欲證明張某文已取得銀行批貸函。經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但認(rèn)為張某文已晚于合同約定的期限取得銀行貸款。中介公司認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性。2.孫某燕與中介人員微信聊天記錄，欲證明周某鑫違約，且案涉房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，受托人不清晰導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。
經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認(rèn)可證據(jù)的真實(shí)性，但否認(rèn)證明目的，通過(guò)聊天記錄可看出孫某燕、張某文無(wú)理要求周某鑫提交重孫子女學(xué)籍信息。該微信聊天記錄顯示2019年9月28日中介公司中介人員向?qū)O某燕提示2019年9月30日過(guò)戶(hù)所需材料，并告知周某鑫戶(hù)籍于2019年9月9日遷出，提交周某鑫戶(hù)口頁(yè)，孫某燕詢(xún)問(wèn)如何證明孫輩戶(hù)口未在案涉房屋內(nèi)，未占用學(xué)籍，并要求提供相關(guān)人員戶(hù)籍材料和證明材料。
中介公司稱(chēng)秦某麗表示如果學(xué)籍有占用可訴訟予以賠償，孫某燕對(duì)此不予認(rèn)可，要求提供學(xué)齡兒童相關(guān)證明材料。中介公司的人員于2019年9月29日提出至派出所查詢(xún)戶(hù)口、雙方簽署協(xié)議兩個(gè)解決方案，并已草擬保證無(wú)學(xué)籍占用的協(xié)議，但雙方未最終簽署。中介公司亦將秦某紅的授權(quán)出示給孫某燕。2019年9月30日，孫某燕表示需要周某鑫承擔(dān)擅自遷入戶(hù)口的違約責(zé)任并返還15萬(wàn)元補(bǔ)償款，否則不同意過(guò)戶(hù)。
中介公司認(rèn)可真實(shí)性，并稱(chēng)根據(jù)日常交易習(xí)慣，僅有在出賣(mài)人配偶在世情況下才要求其出具同意出售證明，配偶死亡的中介公司不會(huì)調(diào)查案涉房屋的繼承情況。3.微信聊天記錄，欲證明雙方協(xié)商一致于2019年9月30日付首付款并過(guò)戶(hù)。經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認(rèn)可證據(jù)的真實(shí)性，但認(rèn)為這不能證明雙方協(xié)商變更交納首付款時(shí)間及過(guò)戶(hù)時(shí)間，因張某文未按照合同約定支付首付款，但未達(dá)到合同約定的解約條件，故周某鑫只能配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
孫某燕、張某文申請(qǐng)中介公司員工鄭某珊出庭作證，鄭某珊稱(chēng)案涉房屋由周某鑫委托秦某麗出售，未聯(lián)系過(guò)周某鑫本人。訂立合同時(shí)案涉房屋無(wú)戶(hù)籍登記，后雙方因?qū)W籍是否占用問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，且批貸函未獲取，因此無(wú)法按照合同約定的時(shí)間過(guò)戶(hù)，雙方同意于2019年9月30日辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。但孫某燕、張某文認(rèn)為即使戶(hù)口已經(jīng)遷出也構(gòu)成違約，故不同意支付首付款。
鄭某珊不清楚周某鑫遷入戶(hù)籍的原因，但鑒于案涉房屋無(wú)學(xué)齡兒童戶(hù)籍遷入，所以不會(huì)對(duì)學(xué)籍產(chǎn)生影響。周某鑫在同單元還有另一套房屋，已經(jīng)交易完畢。就《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中已約定案涉房屋無(wú)戶(hù)籍登記，為何在《補(bǔ)充協(xié)議》約定戶(hù)口保證金一節(jié)，鄭某珊稱(chēng)因房屋產(chǎn)權(quán)證在出賣(mài)人處，為防止出賣(mài)人遷入戶(hù)籍，因此對(duì)于無(wú)戶(hù)籍登記的房屋交易合同，也要約定戶(hù)口保證金。經(jīng)詢(xún)，當(dāng)事人均認(rèn)可證人證言的真實(shí)性，但周某鑫認(rèn)為其配合于2019年9月30日辦理過(guò)戶(hù)，并不意味著同意合同變更。
法院認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人有答辯并對(duì)對(duì)方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利。本案被告A公司經(jīng)法院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴，應(yīng)視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。
根據(jù)查明情況，周某鑫與孫某燕訂立的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按照約定履行?，F(xiàn)由于孫某燕個(gè)人原因?qū)е聼o(wú)法購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，因此周某鑫與孫某燕訂立《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》，約定“乙方補(bǔ)償甲方15萬(wàn)元補(bǔ)償款，甲方同意變更買(mǎi)受人和變更合同條款。”。次日，周某鑫與孫某燕、中介公司訂立《變更協(xié)議書(shū)》，變更了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》部分條款，周某鑫、孫某燕、張某文及中介公司又訂立了《變更買(mǎi)受方協(xié)議書(shū)》，變更了案涉房屋買(mǎi)受人，且周某鑫與張某文亦辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。
至此，《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》約定的15萬(wàn)元補(bǔ)償款所對(duì)應(yīng)的合同義務(wù)已履行完畢，現(xiàn)孫某燕反訴要求解除該協(xié)議并由周某鑫退還15萬(wàn)元補(bǔ)償款，依據(jù)不足，法院不予支持。周某鑫未出具有關(guān)學(xué)籍未占用及案涉房屋共有權(quán)利的相關(guān)證件，不屬于《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》約定的“甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內(nèi)的交易待辦事項(xiàng)”，因此，孫某燕據(jù)此要求周某鑫返還15萬(wàn)元補(bǔ)償款，依據(jù)不足。
關(guān)于遷移戶(hù)口問(wèn)題，《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定了案涉房屋無(wú)戶(hù)籍登記，并約定了出賣(mài)人擅自遷入戶(hù)籍的違約責(zé)任。周某鑫于訂立合同后將戶(hù)籍遷入案涉房屋，雖然其于2020年9月9日將戶(hù)籍遷出，但擅自遷入已構(gòu)成《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的違約行為，周某鑫應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
但應(yīng)指出，周某鑫已于2020年9月9日將戶(hù)籍遷出，此時(shí)尚未到達(dá)合同約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，周某鑫戶(hù)口遷移行為雖屬違約，但并未導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不屬于根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權(quán)。孫某燕、張某文抗辯稱(chēng)周某鑫戶(hù)籍遷移行為導(dǎo)致其產(chǎn)生了學(xué)籍占用方面的合理懷疑，但通過(guò)其與中介公司員工鄭某珊的微信往來(lái)記錄顯示，周某鑫已通過(guò)傳送孫輩身份證信息、同意簽訂學(xué)籍占用協(xié)議等方式盡可能消除孫某燕、張某文的合理懷疑，孫某燕、張某文據(jù)此認(rèn)為其拒絕付款的行為系履行不安抗辯權(quán)的意見(jiàn)，缺乏依據(jù)，法院不予采信。
關(guān)于案涉房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，案涉房屋登記在周某鑫名下，產(chǎn)權(quán)登記具有物權(quán)對(duì)外公示力，交易相對(duì)方有理由相信產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利信息，且《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》亦約定出賣(mài)人對(duì)案涉房屋享有合法權(quán)利的相關(guān)承諾，現(xiàn)孫某燕、張某文在無(wú)任何權(quán)利相關(guān)人爭(zhēng)議案涉房屋交易行為的情況下，認(rèn)為案涉房屋屬于周某鑫及子女的共同財(cái)產(chǎn)而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授權(quán)，否則即拒絕履行合同的付款義務(wù)，顯然過(guò)苛。
且雙方于2019年9月29日擬定于次日過(guò)戶(hù)，2019年9月30日如若孫某燕與張某文未提出拒絕過(guò)戶(hù)，現(xiàn)張某文已成為案涉房屋善意第三人，即使周某鑫與子女存在產(chǎn)權(quán)方面的糾紛，亦無(wú)法對(duì)抗善意第三人。因此孫某燕與張某文認(rèn)為案涉房屋產(chǎn)權(quán)不清而拒絕履行合同的抗辯意見(jiàn)，依據(jù)不足，法院不予采信。
綜上，孫某燕、張某文提出的抗辯意見(jiàn)不能成立，張某文拒絕繼續(xù)履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。現(xiàn)各方當(dāng)事人均同意解除有關(guān)案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)合同及配套合同，張某文同意配合周某鑫辦理撤銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)，法院不持異議。周某鑫要求張某文支付違約金的訴訟請(qǐng)求，考慮到周某鑫的實(shí)際損失情況，本院酌定違約金金額為30萬(wàn)元，以定金予以沖抵。
張某文反訴周某鑫返還定金的反訴請(qǐng)求，不予支持。張某文要求周某鑫支付違約金的反訴請(qǐng)求，法院根據(jù)周某鑫違約情節(jié)并考慮該違約行為導(dǎo)致的損失情況對(duì)違約金金額予以酌定。關(guān)于孫某燕反訴要求周某鑫支付物業(yè)費(fèi)的反訴請(qǐng)求，考慮到周某鑫仍系案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人，負(fù)有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)；并為減少物業(yè)公司與周某鑫、孫某燕之間的訴累；同時(shí)周某鑫亦同意返還孫某燕上述費(fèi)用，因此法院在本案中對(duì)此一并處理。但孫某燕需另行解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，并告知該期間物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)主體為周某鑫。
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裁判結(jié)果
一、解除周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，解除周某鑫與張某文、中介公司之間的《補(bǔ)充協(xié)議》《變更協(xié)議書(shū)》《居間服務(wù)合同》，解除周某鑫與張某文、孫某燕、中介公司之間的《變更買(mǎi)受方協(xié)議》，解除周某鑫與張某文、北京A公司之間的《房屋交易保障服務(wù)合同》；二、張某文向周某鑫支付違約金30萬(wàn)元，以張某文已向周某鑫支付的定金30萬(wàn)元沖抵；三、張某文于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助周某鑫辦理北京市東城區(qū)一號(hào)房屋撤銷(xiāo)網(wǎng)簽登記手續(xù)；四、周某鑫于判決生效后七日內(nèi)向?qū)O某燕支付物業(yè)費(fèi)損失411.9元；五、周某鑫于判決生效后七日內(nèi)向張某文支付違約金2萬(wàn)元；六、駁回周某鑫其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回孫某燕其他反訴請(qǐng)求；八、駁回張某文其他反訴請(qǐng)求。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.孫某燕與周某鑫簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》是否應(yīng)予解除，且周某鑫應(yīng)否退還孫某燕15萬(wàn)元。2.周某鑫是否應(yīng)當(dāng)退還張某文定金30萬(wàn)元并支付違約金30萬(wàn)元。
焦點(diǎn)一，孫某燕與周某鑫簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》是否應(yīng)予解除，且周某鑫應(yīng)否退還孫某燕15萬(wàn)元。依據(jù)雙方所簽《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》內(nèi)容可以確認(rèn)，雙方簽訂該協(xié)議的主要目的是確認(rèn)將案涉房屋的買(mǎi)受人由孫某燕變更為張某文，貸款金額由190萬(wàn)元變更為308萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)時(shí)間變更為2019年9月27日，同時(shí)在簽訂變更買(mǎi)受人協(xié)議書(shū)和變更合同書(shū)的同時(shí)孫某燕將補(bǔ)償款15萬(wàn)給付周某鑫。
協(xié)議簽訂后，雙方均依據(jù)合同內(nèi)容履行了各自的義務(wù)，即各方簽訂的變更協(xié)議，孫某燕亦支付了15萬(wàn)元補(bǔ)償款。故周某鑫與孫某燕簽訂《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》已經(jīng)履行完畢?，F(xiàn)孫某燕要求解除該協(xié)議并由周某鑫退還15萬(wàn)元補(bǔ)償款，顯然缺乏依據(jù)，法院不予支持。關(guān)于孫某燕稱(chēng)《補(bǔ)充協(xié)議之另行補(bǔ)充項(xiàng)》并非其自愿訂立，因其未提交證據(jù)，且現(xiàn)有證據(jù)不能證明該協(xié)議存在合同無(wú)效情形，故對(duì)孫某燕的該項(xiàng)主張，法院不予采信。
焦點(diǎn)二，周某鑫是否應(yīng)當(dāng)退還張某文定金30萬(wàn)元并支付違約金30萬(wàn)元。根據(jù)已查明的事實(shí)，周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及周某鑫、張某文、中介公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》《變更協(xié)議書(shū)》《居間服務(wù)合同》，系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，各方應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行合同。張某文要求周某鑫退還定金并支付違約金的前提是周某鑫違約在先，關(guān)于周某鑫的違約行為主要是其在雙方簽訂合同后將戶(hù)口遷入案涉房屋及案涉房屋的產(chǎn)權(quán)不明晰。
首先，戶(hù)口遷入問(wèn)題。現(xiàn)有證據(jù)表明，周某鑫于訂立合同后曾將戶(hù)籍遷入案涉房屋，并于2020年9月9日又將戶(hù)籍遷出案涉房屋。法院認(rèn)為周某鑫的該行為已構(gòu)成違約，因此時(shí)尚未到合同約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，故周某鑫遷移戶(hù)口的行為屬于違約行為，但并未導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不屬于根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權(quán)。
關(guān)于孫某燕、張某文稱(chēng)周某鑫遷移戶(hù)籍的行為導(dǎo)致其產(chǎn)生了學(xué)籍占用方面的合理懷疑的主張，法院亦不予采信。綜上，孫某燕、張某文基于上述理由認(rèn)為其拒絕付款的行為系履行不安抗辯權(quán)的意見(jiàn)，缺乏依據(jù)。
其次，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?，F(xiàn)有證據(jù)表明，案涉房屋登記在周某鑫名下，周某鑫在出售案涉房屋時(shí)亦在合同中約定出賣(mài)人對(duì)案涉房屋享有合法權(quán)利的相關(guān)承諾，現(xiàn)張某文認(rèn)為案涉房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議，但又不能提供相關(guān)證據(jù)，故法院對(duì)張某文的主張不予支持。
關(guān)于張某文認(rèn)為案涉房屋屬于周某鑫及子女的共同財(cái)產(chǎn)而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授權(quán)，否則即拒絕履行合同的付款義務(wù)的請(qǐng)求顯屬苛刻，故法院對(duì)于張某文基于該理由認(rèn)為案涉房屋存在權(quán)屬不清的可能的主張不予采信。
最后，關(guān)于違約金的數(shù)額。根據(jù)已查明的事實(shí)，張某文未依據(jù)合同約定的付款時(shí)間如期支付購(gòu)房款，存在違約行為，應(yīng)當(dāng)支付違約金?，F(xiàn)周某鑫要求張某文支付違約金110萬(wàn)元，法院結(jié)合雙方的履約情況、周某鑫的實(shí)際損失等因素，酌情確定30萬(wàn)元違約金，且以定金予以沖抵，并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于張某文反訴要求周某鑫支付違約金30萬(wàn)元的請(qǐng)求，法院根據(jù)周某鑫違約情節(jié)及該違約行為導(dǎo)致的損失情況，酌情確認(rèn)2萬(wàn)元違約金，亦無(wú)不當(dāng)。
綜上，張某文主張周某鑫違約在先，要求其退還定金并支付違約金30萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不充分，法院不予支持。
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