原告訴稱(chēng)
周某珊、周某萍向一審法院起訴請(qǐng)求：1．依法判決確認(rèn)趙某文與趙某蘭于2002年9月17日簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效；2．依法判決趙某文將位于北京市昌平區(qū)W號(hào)宅院前院房屋三間、后院房屋三間交還給周某珊、周某萍；3．本案訴訟費(fèi)用由趙某文承擔(dān)。
趙某文上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或改判趙某文與趙某蘭簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，并駁回周某珊、周某萍的一審其他訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)和理由：1.周某珊、周某萍提交的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》不真實(shí)；2.簽訂合同是為了落戶(hù)而非真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)，趙某文與趙某蘭沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示；3.建造北京市昌平區(qū)W號(hào)院內(nèi)的房屋不是趙某蘭出資而是趙某文、趙某慧出資。
被告辯稱(chēng)
周某珊辯稱(chēng)：同意一審判決，不同意趙某文的上訴請(qǐng)求和理由。
周某萍辯稱(chēng)：同意一審判決，不同意趙某文的上訴請(qǐng)求和理由。
法院查明
趙某鑫與金某系夫妻關(guān)系，二人生育四子女，即長(zhǎng)女趙某蘭、次女趙某慧、三女趙某琪及長(zhǎng)子趙某文。趙某鑫、金某父母均早亡，二人分別于1993年和1976年死亡。趙某蘭與周某君原系夫妻關(guān)系，二人生育二女，即長(zhǎng)女周某珊和次女周某萍。
1985年9月，趙某蘭與周某君結(jié)婚。2001年2月，趙某蘭與周某君經(jīng)法院調(diào)解離婚。2002年8月2日，趙某蘭、周某珊戶(hù)口遷至北京市昌平區(qū)W號(hào)院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案院落）。2013年6月5日，趙某蘭死亡。庭審中，趙某文提交了趙某蘭死亡醫(yī)學(xué)證明書(shū)，該證明書(shū)載明趙某蘭婚姻狀況為已婚。經(jīng)查，趙某蘭戶(hù)籍登記簿上載明婚姻狀況為離婚。
1997年初，涉案院落僅有三間老北房。1997年5月1日和1997年10月15日，政府分別同意趙某蘭在涉案院落新建三間房屋和翻建三間房屋。1997年夏，為了解決趙某文結(jié)婚住房問(wèn)題，將涉案院落分成兩個(gè)院落，即前院（南院）和后院（北院），并在前院新建北房三間。趙某文在該房屋居住一年有余，后前往懷柔區(qū)結(jié)婚定居。庭審中，周某珊稱(chēng)該三間新建北房由趙某蘭和趙某慧各出資5000元。趙某文不予認(rèn)可，稱(chēng)建房系其出資。
涉案院落現(xiàn)分為前后兩個(gè)院落，前院現(xiàn)有北房三間及東房、西房等，后院現(xiàn)有北房三間及西房等（上述房屋下稱(chēng)涉案房屋）。庭審中，周某珊稱(chēng)，趙某蘭于2003年出資翻建了后院三間老北房，后陸續(xù)建造了后院西房、前院東房、西房等。趙某文不予認(rèn)可，稱(chēng)趙某慧、趙某琪于2000年至2002年期間出資翻建了后院老北房，后二人出資建造了后院西房等。
庭審中，周某珊、周某萍提交了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案合同），該合同載明：甲方趙某文，乙方趙某蘭。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，甲方同意把后院房屋三間，總長(zhǎng)為16.6米、寬10.4米。前院新房三間（97年蓋），長(zhǎng)13.7米、寬9.8米，兩所院宅賣(mài)給乙方。經(jīng)雙方核實(shí)無(wú)異。此合同自簽訂之日起生效。兩院總計(jì)叁萬(wàn)元整人民幣。二○○二年九月十七日。甲方趙某文，乙方趙某蘭，證明人趙某慧，證明人趙某琪。
周某珊、周某萍以此證明趙某文把涉案院落中的六間房屋出賣(mài)給趙某蘭。趙某文質(zhì)證稱(chēng)，真實(shí)性、證明目的不認(rèn)可，該證據(jù)系偽造的。該合同簽訂目的是為了把趙某蘭和周某珊戶(hù)口遷入涉案院落，以解決周某珊上學(xué)問(wèn)題。周某珊不予認(rèn)可，并提交證明其在2002年8月2日戶(hù)口遷入時(shí)，已畢業(yè)。趙某文在庭審中提交了周某珊于2018年5月4日發(fā)給趙某文女兒的兩張微信照片，照片內(nèi)容分別為《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《協(xié)議書(shū)》。
該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容與周某珊、周某萍提交的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容相同，但部分文字所在位置不同?！秴f(xié)議書(shū)》主要內(nèi)容為：甲方趙某文，乙方周某珊。位于北京市昌平區(qū)W號(hào)院的三間房屋（舊房）是甲方父親趙某鑫遺留的財(cái)產(chǎn)。趙某鑫過(guò)世后，經(jīng)趙某蘭、趙某慧、趙某琪、趙某文姐弟協(xié)商，房屋及宅基地由甲方繼承，后又在原來(lái)遺留房屋（舊房）南側(cè)新建三間房屋。2002年9月17日，甲方將該宅院（前后共6間房屋及房屋所占宅基地）出賣(mài)給趙某蘭，商定房款三萬(wàn)元，趙某慧、趙某琪作為證明人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字均予認(rèn)可。
多年來(lái)，該宅院一直由趙某蘭占有使用或出租，并進(jìn)行擴(kuò)建，但房款沒(méi)有支付，各方對(duì)以上事實(shí)沒(méi)有異議，后趙某蘭過(guò)世。該宅院由大女兒周某珊繼承，甲乙雙方在尊重歷史、尊重親情的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：簽訂該協(xié)議書(shū)同時(shí)，乙方先向甲方支付該宅院價(jià)款（空）元（小寫(xiě)元），房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢，該宅院及房屋所占宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)歸乙方所有，雙方再無(wú)異議。該宅院今后產(chǎn)生拆遷和資金補(bǔ)償后，乙方同意屆時(shí)再支付給甲方（空）元（小寫(xiě)元），甲方簽署收據(jù)。今后房屋辦理產(chǎn)權(quán)需要甲方配合時(shí)，甲方給予協(xié)助。本協(xié)議一式兩份，自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方、乙方及年月日均未填寫(xiě)。趙某文以該兩份證據(jù)證明周某珊在2018年還要付給其本人房款，還和其協(xié)商重新簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，如果周某珊認(rèn)為2002年9月17日房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，就沒(méi)有必要在2018年再簽署房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。周某珊、周某萍質(zhì)證稱(chēng)，兩份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容完全一致，可以證明《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是真實(shí)有效。不能通過(guò)照片合同即認(rèn)定其提交的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是偽造的?！秴f(xié)議書(shū)》是周某珊草擬的。趙某蘭告知周某珊房款已支付趙某文，但趙某文說(shuō)并未給付，出于對(duì)趙某文的信任，周某珊同意支付房款，并草擬了該《協(xié)議書(shū)》。
該《協(xié)議書(shū)》并不是一份新的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，該《協(xié)議書(shū)》載明了事情發(fā)生經(jīng)過(guò)。趙某文以該《協(xié)議書(shū)》為證據(jù)，應(yīng)認(rèn)定趙某文對(duì)該協(xié)議書(shū)內(nèi)容的認(rèn)可。庭審中，趙某文稱(chēng)，2002年9月17日《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》不是雙方真實(shí)意思表示，其簽字的時(shí)候，并沒(méi)有書(shū)寫(xiě)時(shí)間和房款金額，可能是她們后填的。周某珊、周某萍不予認(rèn)可，并稱(chēng)不知道簽訂了幾份合同，原來(lái)在我們手里有兩份，現(xiàn)在找不到了，只有提交的這一份了。
經(jīng)詢(xún)，周某珊稱(chēng)，2002年9月17日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，涉案院落中有前院三間北房和后院三間老北房。趙某文不予認(rèn)可，稱(chēng)2002年9月17日涉案院落中房屋均已新建或翻建完畢。庭審中，周某珊稱(chēng)趙某文欲將前院三間北房和后院三間北房以2萬(wàn)元價(jià)格出賣(mài)，后趙某蘭同意以3萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，雙方為此簽訂了2002年9月17日《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。趙某文對(duì)此不予認(rèn)可。
涉案房屋新建或翻建完畢后，趙某蘭以自己名義對(duì)外出租并收取房屋租金。趙某蘭死亡后，涉案房屋由周某珊、周某君名義對(duì)外出租。庭審中，趙某文稱(chēng)，因?yàn)楦改付家呀?jīng)去世，其又在懷柔生活，故其本人約在1999年、2000年將涉案房屋委托給趙某蘭看管，趙某蘭也適當(dāng)給過(guò)其本人幾次房租，有時(shí)300元，有時(shí)500元。
2018年5月，趙某文欲占有、使用和管理涉案房屋，遂與周某珊等發(fā)生糾紛。經(jīng)詢(xún)，涉案房屋現(xiàn)由趙某文使用或?qū)ν獬鲎狻?018年8月，周某珊、周某萍作為原告提起對(duì)趙某文排除妨害糾紛案，請(qǐng)求判令趙某文將涉案院落交還給周某珊、周某萍。趙某文答辯稱(chēng)：“……這套宅院就是父母留給被告趙某文的合法財(cái)產(chǎn)，這一點(diǎn)姐妹三人也均無(wú)任何異議。”該案在審理過(guò)程中，趙某慧、趙某琪作為證人出庭作證，二人均認(rèn)可本案中周某珊提交的2002年9月17日《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》上各自姓名系本人書(shū)寫(xiě)，但二人均稱(chēng)簽訂該合同目的是為了辦戶(hù)口。法院審理后判決，該判決主要內(nèi)容為：在涉案房屋權(quán)屬不明的情況下，周某珊、周某萍逕行起訴要求排除妨礙，理由不足，法院不予支持，判決駁回周某珊、周某萍的訴訟請(qǐng)求。雙方均未上訴。
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2019年1月，周某珊、周某萍作為原告提起對(duì)趙某文、趙某慧、趙某琪確認(rèn)合同效力糾紛案，請(qǐng)求依法判決確認(rèn)簽有“趙某文、趙某蘭、趙某慧、趙某琪”簽名字樣的2013年2月13日《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。法院經(jīng)審理作出判決，該判決主要內(nèi)容為：趙某文主張涉案院落內(nèi)房屋現(xiàn)歸其所有，并提交《協(xié)議書(shū)》一份，載明：“經(jīng)姐弟四人協(xié)商，大姐趙某蘭、二姐趙某慧、三姐趙某琪一致同意將位于祖宅的前后兩座房屋共計(jì)六間北房六間偏房讓給弟弟趙某文居住使用，三位姐姐放棄對(duì)兩座房屋的所有權(quán)。本協(xié)議是在姐弟四人協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂，且為四人真實(shí)意愿的表達(dá)。同時(shí)此協(xié)議為姐弟四人對(duì)該處房產(chǎn)的最終決定。弟弟：趙某文。大姐：趙某蘭。二姐：趙某慧。三姐：趙某琪。2013年2月13日?！?/p>
周某珊和周某萍主張《協(xié)議書(shū)》上趙某蘭的簽名并非其母親所簽，并申請(qǐng)對(duì)該筆跡進(jìn)行鑒定。鑒定意見(jiàn)為：檢材“大姐”處的“趙某蘭”簽名與樣本中的“趙某蘭”簽名不是同一人書(shū)寫(xiě)。法院認(rèn)為，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。本案中，《協(xié)議書(shū)》中載明“經(jīng)姐弟四人協(xié)商”，但趙某蘭的簽名并非其本人所簽，趙某文等三被告亦未有證據(jù)證明趙某蘭對(duì)《協(xié)議書(shū)》知情且認(rèn)可，故《協(xié)議書(shū)》的簽訂并非趙某蘭的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬無(wú)效。
判決二○一三年二月十三日簽有“趙某文、趙某蘭、趙某慧、趙某琪”簽名字樣的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。雙方均未提起上訴。
另查，趙某蘭簽訂涉案合同時(shí)已成為北京市昌平區(qū)某村村民。
本院另查明，法院審理的開(kāi)庭筆錄中記載：趙某文對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中簽字的真實(shí)性認(rèn)可，第11頁(yè)記載：趙某慧作為證人出庭陳述時(shí)對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中趙某慧的簽名認(rèn)可是自己親筆簽名。該案2018年開(kāi)庭筆錄記載：趙某琪作為證人出庭陳述時(shí)認(rèn)可《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽字是其本人所簽。
裁判結(jié)果
判決：一、趙某蘭與趙某文于2002年簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；二、趙某文于本判決生效后十日內(nèi)將位于北京市昌平區(qū)W號(hào)宅院前院北房三間、后院北房三間交還給周某珊、周某萍。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)
本案存在以下兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》效力問(wèn)題；二、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否實(shí)際履行。
一、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》效力問(wèn)題
依法成立的合同受法律保護(hù)。本案出現(xiàn)的兩份落款時(shí)間均為2002年9月17日的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》雖載明的文字位置有所區(qū)別，但文字內(nèi)容完全一致，且趙某文認(rèn)可周某珊在本案提交的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中“趙某文”三字為本人書(shū)寫(xiě)，為此，應(yīng)認(rèn)定該合同的真實(shí)性。趙某文主張周某珊、周某萍變?cè)旎騻卧煸摵贤?，無(wú)證據(jù)證明，法院不予采信。
趙某文主張簽訂合同目的是為了遷戶(hù)口，以解決周某珊上學(xué)問(wèn)題。經(jīng)查，周某珊戶(hù)口遷入涉案院落時(shí)間早于簽訂該合同時(shí)間，如趙某文所述屬實(shí)，在周某珊戶(hù)口已遷入涉案院落的情況下，趙某文已無(wú)需簽訂合同，但事實(shí)并非如此。為此，趙某文所持觀點(diǎn)，法院不予采信。趙某文還稱(chēng)，其在該合同上簽字時(shí)，合同中未載明時(shí)間和購(gòu)房款金額等觀點(diǎn)，因無(wú)證據(jù)證明，法院亦不予采信。
2002年9月17日《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中載明后院北房（老北房）三間和前院新房（97年蓋）三間，共計(jì)六間房屋。后院北房三間系趙某蘭等四人父母所有，其父母死亡后，該北房應(yīng)由趙某蘭、趙某慧、趙某琪、趙某文四人繼承所有；建造前院北房三間用于趙某文結(jié)婚使用，雖訴爭(zhēng)雙方就出資問(wèn)題有爭(zhēng)議，但該北房歸趙某文所有，趙某蘭等三人并無(wú)異議。
根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中“甲方（趙某文）同意把后院房屋三間，。前院新房三間（97年蓋），兩所院宅賣(mài)給乙方（趙某蘭）。經(jīng)雙方核實(shí)無(wú)異”等內(nèi)容，且趙某慧、趙某琪作為證明人簽字確認(rèn)等事實(shí)，應(yīng)視為趙某蘭、趙某慧、趙某琪三人放棄各自上述房屋權(quán)利，該房屋權(quán)利歸屬趙某文后，趙某慧、趙某琪均證明趙某文同意將上述房屋出賣(mài)給趙某蘭。對(duì)此，法院不持異議。
另查明，趙某蘭在簽訂該合同時(shí)已成為村民，其購(gòu)買(mǎi)房屋行為應(yīng)受法律保護(hù)。綜上，趙某蘭與趙某文簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)屬有效。趙某文所稱(chēng)雙方行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的觀點(diǎn)，無(wú)法律依據(jù)，法院不予采信。庭審中，趙某文所稱(chēng)涉案院落和涉案房屋本身也不止三萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)行為違反常識(shí)的觀點(diǎn)，無(wú)證據(jù)證明，法院亦不予采信。
二、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否實(shí)際履行
趙某蘭與趙某文系姐弟關(guān)系，基于親情，二人在合同中未約定購(gòu)房款給付期限應(yīng)屬正常，該行為并不影響合同效力。涉案房屋全部建造完畢后，趙某蘭以自己名義對(duì)外出租是事實(shí)。趙某蘭于2013年死亡后，周某珊等又以各自名義對(duì)外出租。趙某文現(xiàn)無(wú)證據(jù)證明其于2018年前就合同簽訂、合同效力及購(gòu)房款給付問(wèn)題提出異議。庭審中，趙某文雖主張涉案院落系由其委托趙某蘭代管，但其未提交相關(guān)證據(jù)證明，法院無(wú)法采信其觀點(diǎn)。綜合考慮合同效力、趙某蘭和周某珊等長(zhǎng)期管理、處分涉案房屋等事實(shí)，法院應(yīng)認(rèn)定趙某文已履行了交付房屋義務(wù)。
趙某文還稱(chēng)趙某蘭經(jīng)濟(jì)困難根本無(wú)力支付購(gòu)房款，其未給付三萬(wàn)元購(gòu)房款，同時(shí)又認(rèn)可趙某蘭適當(dāng)給付過(guò)其本人一部分房屋租金?，F(xiàn)因趙某蘭已死亡，法院無(wú)法查清趙某蘭是否給付全部或部分購(gòu)房款，但需說(shuō)明的是，即便趙某蘭未給付購(gòu)房款，亦不能就此否定合同有效及合同已實(shí)際履行的事實(shí)。庭審中，周某珊表示如趙某蘭未給付購(gòu)房款，其同意給付。
趙某蘭生前常住人口登記卡載明婚姻狀況為離婚，且有法院生效調(diào)解書(shū)證明其離婚事實(shí)，雖趙某蘭死亡醫(yī)學(xué)證明書(shū)上載明為已婚，但因該證明書(shū)對(duì)婚姻狀態(tài)的證明力遠(yuǎn)小于常住人口登記卡，故法院應(yīng)認(rèn)定趙某蘭死亡前系離婚狀態(tài)，周某珊和周某萍作為原告提起本案訴訟，主體并無(wú)不妥。趙某文所稱(chēng)趙某蘭死亡后的繼承權(quán)人還有趙某蘭配偶的觀點(diǎn)，證據(jù)不足，法院不予采信。
訴爭(zhēng)雙方就后院北房翻建出資問(wèn)題各執(zhí)一詞。根據(jù)本案查明的事實(shí)，趙某蘭在取得后院北房（老北房）權(quán)利后，出資翻建符合常理。趙某文所稱(chēng)翻建老北房非趙某蘭出資，無(wú)證據(jù)證明，法院不予采信。
薩里大學(xué)口譯專(zhuān)業(yè)
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