核心內(nèi)容：購(gòu)買(mǎi)未過(guò)交易限制期限的動(dòng)遷安置房后，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？如果購(gòu)買(mǎi)后賣(mài)家又將房屋抵押給了他人，那買(mǎi)家還能否取得房屋的產(chǎn)權(quán)？又該如何辦理過(guò)戶(hù)取得房屋的產(chǎn)權(quán)？下面，上海房產(chǎn)律師崔萍結(jié)合經(jīng)辦的案例為您詳細(xì)介紹，希望對(duì)您有所幫助。
【案情介紹】
2015年4月閔某與陸某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定陸某將其名下的房屋以總價(jià)118萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給閔某，該房為動(dòng)遷安置房（三年內(nèi)不得交易），閔某和陸某雙方同意在交易限制期滿(mǎn)可以過(guò)戶(hù)之日起三日內(nèi)到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)，同時(shí)約定在合同簽訂當(dāng)日閔某向陸某支付110萬(wàn)元房款，陸某在收到該筆房款當(dāng)日向閔某交付房屋，剩余的8萬(wàn)元在過(guò)戶(hù)時(shí)一并支付。
合同簽訂后，閔某依約向陸某支付了110萬(wàn)元房款， 陸某也依約將系爭(zhēng)房屋交付給閔某，閔某隨后將系爭(zhēng)房屋裝修后入住。2015年5月系爭(zhēng)房屋經(jīng)核準(zhǔn)登記在陸某名下，陸某隨后將小產(chǎn)證交付給閔某。
2018年2月，陸某私下補(bǔ)辦了系爭(zhēng)房屋的小產(chǎn)證，并于3月與管某簽訂了《房地產(chǎn)抵押借款合同》，陸某向管某借款100萬(wàn)元，將房屋抵押給了管某，并辦理了抵押登記，然陸某僅向管某償還了10個(gè)月的利息，一直未歸還本金。
陸某未按約辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，閔某遂在咨詢(xún)了崔萍律師的法律意見(jiàn)后，向法院提起訴訟，要求陸某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，滌除系爭(zhēng)房屋上的抵押登記，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至閔某名下，并要求陸某按合同約定支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的違約金及律師費(fèi)。
陸某在庭審中辯稱(chēng)系爭(zhēng)房屋為動(dòng)遷安置房，三年內(nèi)不得交易，故雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效；系爭(zhēng)房屋雖登記在陸某一人名下，但有家人份額，房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議；目前其身患重病，無(wú)力償還抵押借款，不同意過(guò)戶(hù)。
【法律分析】
本案原告閔某的代理人崔萍律師經(jīng)過(guò)分析后，給出如下法律意見(jiàn)：
首先，閔某與陸某就系爭(zhēng)房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行，陸某關(guān)于系爭(zhēng)房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議及房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的抗辯意見(jiàn)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
其次，系爭(zhēng)房屋登記在陸某一人名下，表明陸某對(duì)系爭(zhēng)房屋具有完全的處分權(quán)，陸某應(yīng)依約為閔某辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而陸某擅自將系爭(zhēng)房屋抵押給管某，致使房屋產(chǎn)權(quán)至今未過(guò)戶(hù)至閔某名下，已然構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任。
再次，系爭(zhēng)房屋現(xiàn)已設(shè)立抵押權(quán)，如果不消除抵押權(quán)，將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。因閔某自愿代陸某清償相關(guān)債務(wù)，滌除抵押，法院可判決陸某在抵押登記注銷(xiāo)后配合將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至閔某名下。而就閔某代陸某向管某償還的借款，閔某可向陸某追償。
最后，因《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定了違約金，并約定了守約方可以要求違約方承擔(dān)因訴訟支出的律師費(fèi)，故該部分訴請(qǐng)也會(huì)得到法院的支持。
英文合同翻譯范本
【審理結(jié)果】
法院最終判決與崔萍律師的預(yù)判完全一致，原告閔某的要求得到了全部支持。判決如下：
一、 原告閔某與被告陸某于2015年4月簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行；
二、 第三人管某于債權(quán)清償之日起三日內(nèi)辦理房屋抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)；
三、 被告陸某于抵押登記注銷(xiāo)后三日內(nèi)協(xié)助閔某將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至閔某名下；閔某在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的同日，向被告陸某支付8萬(wàn)元房款；
四、 被告陸某于判決生效之日起十日內(nèi)，向原告閔某支付違約金20萬(wàn)元；
五、 被告陸某于判決生效之日起十日內(nèi)，向原告閔某支付律師費(fèi)XX元。
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