北京房地產律師靳雙權，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領專業(yè)房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。
（為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）
一．基本案情
原告訴稱
原告韓某一訴稱：2014年，由于原告股骨頭壞死，原有住房沒有電梯，上下樓不便，于是在2014年5月16日開始租賃有電梯的房子居住，租期兩年。在2015年10月左右，為了能在2016年5月16日所租房屋到期，房租上漲以前，能夠買到并搬進帶電梯的改善型住房，開始出售名下沒有電梯的房屋用以籌款。被告作為房地產中介，于2015年11月7日誘導原告的丈夫78歲高齡的袁某五與隱瞞了當時無錢購房情況的張某四簽訂了房屋買賣居間合同，并利用袁某五的同情心，以提前裝修排放裝修氣味為名，借得房屋鑰匙裝修從而實際掌控了房屋。隨后張某四憑借實際掌控房屋的優(yōu)勢拖延履約。更是在2016年春節(jié)后不再出現(xiàn)露面理睬袁某五方的履約要求。為了維護自身的合法權益，現(xiàn)請求法院判令被告賠償原告違約金損失元。
被告辯稱
被告天津某某房地產經紀有限公司辯稱：不同意原告的全部訴訴訟請求。原告與買方發(fā)生糾紛是在合同履行階段，而非訂立階段，故不存在被告就有關訂立合同的事項是否如實報告，原告起訴無法律依據(jù)。原告主張被告誘騙行為不屬實，前案判決考察預約行為是判斷原告是否有繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同的意圖，而非原告主張的無條件續(xù)約的意思表示，事實上，涉案房屋買賣合同履行過程中，原告在提出漲價未果前從未明確表示終止合同，故即使不存在預約號的情節(jié)，也不影響前案判決。前案不支持原告違約金的原因是原告在涉案房屋買賣合同中的根本違約行為，因導致合同最終未能履行的原因是原告要求漲價，不同意漲價就不履行，所以前案判決認定責任在原告，這一認定與預約號這一情節(jié)無關。原告主張被告作證不實的情況，無任何事實依據(jù)。
二．法院查明
本院經審理認定事實如下：原告為改善居住條件欲購買房屋，故原告出售其名下房屋。2015年11月7日，原告的丈夫袁某五與案外人張某四及被告簽訂《房產交易合同》，約定張某四購買袁某五所有的坐落于某某市某某區(qū)房屋，成交價為元，合同中還就房款交付、雙方的權利義務、違約責任等進行了約定。后在合同履行過程中雙方發(fā)生爭議，張某四于2016年4月6日將袁某五訴至本院，要求確認袁某五于2016年3月5日做出解除房產交易合同的意思表示不發(fā)生法律效力，袁某五提出反訴，請求確認張某四與袁某五簽訂的《房產交易合同》已于2016年3月6日通知時解除。
因袁某五于2016年9月8日死亡，本院依張某四申請追加韓某一、袁某三、袁某二為被告。本院審理后作出民事判決書，判決：確認張某四與袁某五及天津某某房地產經紀有限公司于2015年11月7日簽訂《房產交易合同》于2016年3月6日解除，駁回了張某四的訴訟請求。張某四不服提起上訴，某某市第一中級人民法院裁定將該案發(fā)回本院重審。后在審理過程中，張某四將訴訟請求變更為：判令解除張某四與袁某五、某某公司于2015年11月7日簽訂的《房產交易合同》。韓某一、袁某三、袁某二反訴請求為：確認張某四與袁某五簽訂的《房產交易合同》已于2016年3月6日通知時解除；判令張某四支付違約金元、并承擔一切訴訟費用。
本院審理后作出民事判決書，判決：解除張某四與袁某五簽訂的關于某某市某某區(qū)某某路XXX號房屋的《房產交易合同》；駁回張某四的其他訴訟請求以及韓某一、袁某二、袁某三的全部反訴請求；韓某一、袁某二、袁某三不服提起上訴，某某市第一中級人民法院作出民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。現(xiàn)原告認為，由于被告對其隱瞞欺詐，原告在不知情的情況下領取了預約號，同意無條件續(xù)約，才導致原告喪失了合法解約權，喪失了原告應當獲得的元違約金的賠償，導致原告一審、二審均敗訴，也造成其訴訟費的損失，故原告起訴。
三．法院判決
駁回原告韓某一的全部訴訟請求。
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四．律師點評
根據(jù)法律規(guī)定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案中，被告作為居間方，已促成張某四與袁某五訂立了合同，后是雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議，原告提交的證據(jù)不能證明被告故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供了虛假情況，亦不能證明被告對原告實施了誘騙隱瞞和欺詐的行為以及作偽證的事實，同時也不能證明原告敗訴是由被告造成，故原告要求被告賠償損失的主張，沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。
關于原告保留繼續(xù)追加損失的權利一節(jié)，因訴訟權利的享有是以當事人認為存在需要通過訴訟程序解決問題為條件，當事人訴訟目的在于追求實體權利的實現(xiàn)，而實體權利的實現(xiàn)在于當事人舉證責任的承擔的完善與否，原告是否享有追加損失及訴訟的權利，一是基于是否符合法定的起訴條件，二是基于是否有因被告原因造成的損失產生，對原告的該項主張，本案不予審理。
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