律師觀點分析
日語翻譯掃一掃
原告張XX與被告廈門XX公司（下稱佳XX公司）、廈門市同安區(qū)新民XX烏涂社區(qū)居民委員會（下稱烏涂居委會）合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，分別于2019年1月7日、2月20日公開開庭進行了審理。原告張XX及其委托訴訟代理人饒X、被告佳XX公司之法定代表人葉XX、被告烏涂居委會之法定代表人徐XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告張XX向本院提出訴訟請求：1.判令解除原告與被告佳XX公司于2014年1月25日所簽訂的《房屋轉讓合同》；2.判令兩被告返還原告購房款人民幣（幣種下同）元，并支付自2014年6月30日起實際給付之日止按照人民銀行同期貸款利率計算利息；3.判令兩被告向原告支付違約金21435.21元；4.判令兩被告向原告支付因其違約未按時交房致原告遭受的經濟損失元（即被告違約未交房期間房價上漲的差額）；3.本案訴訟費由兩被告承擔。
事實和理由：被告佳XX公司與被告烏涂居委會所擁有的廈門市同安區(qū)新民XX烏涂項目合作建設所得權益下的建筑房屋在烏涂居委會授權同意下，轉讓部分面積的建筑物使用權。2014年1月25日，原告與被告佳XX公司簽訂一份《房屋轉讓合同》，約定由被告佳XX公司將位于同安區(qū)新民XX烏涂的《烏涂外口生活小區(qū)》（現(xiàn)定名檸檬宿）項目中的1幢1層7號房屋（總面積58.09平方米，單價為每平方米12300元）以總價款元的價格轉讓給原告，原告于2014年1月25日前付清購房款，交房日期為2014年6月30日前。合同簽訂后，原告已于2014年1月25日向被告佳XX公司支付購房款元，而到了交房期限，被告佳XX公司以該房屋為集體土地建造的房屋無法過戶為由推脫交房，至今仍未履行交房義務。雙方在合同第八條第2項關于逾期交房的處理方式，雙方約定“逾期超過90日后，乙方有權解除合同。乙方合同解除后，甲方應當自乙方解除合同通知到達之日起60天內，向乙方退還全部已付款，并按乙方累計已付款的3%向乙方支付違約金…”。因此，原告認為被告未能履行交房義務，已構成違約，應當向原告返還購房款并承擔違約責任，向原告支付違約金。另，因被告未能按時向原告交房，現(xiàn)原告不得以解除合同，在原被告簽訂《房屋轉讓合同》后至今，廈門市同安區(qū)房價已經上漲至約21108/平方米，上述的房屋及其周邊房屋價值現(xiàn)已增長，原告若再有購房打算，每平方米單價將比2008年購買時多花費8808元，現(xiàn)因被告違約導致原告遭受經濟損失共計元，被告應當承擔原告該筆損失費。
被告佳XX公司辯稱，1.同意解除合同；2.同意退還所收的房款即原告轉賬的金額；原告當時買了一套房子及一間店面，原告的轉賬記錄包括之前的一套房子；3.對于利息按照銀行同期貸款利率計算沒有異議；4.簽訂合同時原告是清楚涉案房產為小產權房；5.訴求的第三、四條不同意。
被告烏涂居委會辯稱，原告是與被告佳XX公司簽訂合同的，款項也是支付給佳XX公司，與烏涂居委會無關。
另查明，2008年6月15日，烏涂居委會與佳XX公司就烏涂居委會所有的工業(yè)園生活配套“外口生活小區(qū)”的合作興建事宜簽訂一份《投資合作合同》。合同第三條對烏涂居委會應協(xié)助佳XX公司在有關使用轉讓給其它企業(yè)或個人的相關合同蓋烏涂居委會公章并辦理公證手續(xù)等。合同第四條佳XX公司權利義務約定，佳XX公司可將所分成的部分住宅公寓或店面的使用權轉讓給其他企業(yè)單位或個人。轉讓收入歸佳XX公司所有，并承擔繳交相應的有關稅收。合同及補充協(xié)議簽訂后，佳XX公司已經投入資金建設地上建筑物，目前已接近完工。期間佳XX公司以房屋使用權轉讓的方式將其分成的部分房屋對外進行銷售。2014年12月26日，烏涂居委會向廈門市中XX提起訴訟，請求確認烏涂居委會與佳XX公司于2008年6月15日簽訂的《投資合作合同》及2011年4月2日簽訂的《補充協(xié)議書》無效。廈門市中XX于2015年3月23日作出（2015）廈民初字第127號民事判決，認為雙方簽訂的《投資合作合同》、《補充協(xié)議書》違反法律法規(guī)的強制規(guī)定，確認烏涂居委會與佳XX公司于2008年6月15日簽訂的《投資合作合同》及2011年4月2日簽訂的《補充協(xié)議書》無效。
同時查明，原告張XX之丈夫顏XX向被告佳XX公司購買的一套房子已經于2015年7月13日經本院主持調解，雙方達成（2015）同民初字第2819號民事調解書，雙方解除2014年1月20日簽訂的《房屋使用權轉讓合同》；佳XX公司返還顏XX購房款元及利息；雙方已經履行完畢。
庭審中，原告張XX陳述，其系向佳XX公司購買一個店面和一套房子，房子四十幾萬已經解除合同并退還款項了，收款收據(jù)元屬于購買店面的款項，已經全部支付（其中推薦兩個親戚購買二個店面，被告同意給予介紹回扣8號店面69708元、11號店面57000元，合計元用來抵扣購買7號店面的購房款，40萬元轉賬支付、其他均用現(xiàn)金支付）。對此，被告佳XX公司提出異議，認為因當時其與原告方較熟悉，就先開具收款收據(jù)元給原告的，收款收據(jù)元的其中有18多萬元沒支付，給予現(xiàn)金回扣元、收取現(xiàn)金元、銀行轉賬支付元；并提交原告張XX之丈夫顏XX出具的一份《欠條》加以證明18多萬元沒有實際支付的事實。該《欠條》載明：“檸檬宿七號店面余款壹拾捌萬柒仟柒佰陸拾玖（）元整，待8月底銀行貸款出來后還。顏XX2015.7.7”。
另，經本院釋明，原告張XX堅持主張被告支付違約金，不主張賠償經濟損失。
上述事實，有原告張XX《房屋轉讓合同》、銀行轉賬明細、結婚證、收款收據(jù)，被告佳XX公司提交的（2015）同民初字第2819號民事調解書、欠條等證據(jù)，以及當事人的庭審筆錄為證，以上證據(jù)經庭審質證，并經本院審查核實，可以采信。
本院認為，原告張XX與被告佳XX公司簽訂的《房屋轉讓合同》約定購買“外口生活小區(qū)”房屋，而“外口生活小區(qū)”系由烏涂居委會提供涉案的農村集體土地，佳XX公司負責建設并提供全部資金，雙方共同進行涉案土地項目“外口生活小區(qū)”的商業(yè)住宅開發(fā)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，集體土地只能是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅建設和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村共同設施、公益事業(yè)建設，不能進行房地產開發(fā)。因此，訟爭房產系違法建設，原告張XX與被告佳XX公司簽訂的《房屋轉讓合同》違反法律強制性規(guī)定，應確認無效。
關于原告張XX實際向被告佳XX公司支付購買7號店面的款項問題。根據(jù)原告張XX提交的銀行轉賬憑證及被告佳XX公司提交的欠條以及雙方當事人的陳述，被告佳XX公司在2014年1月25日出具的元收款收據(jù)后，張XX之丈夫顏XX于2015年7月7日出具一份《欠條》明確尚欠店面余款元，待銀行貸款出來后還；印證了佳XX公司的抗辯。而張XX主張除轉賬的款項完，余款以現(xiàn)金方式支付，并未進一步提交相應的證據(jù)加以佐證，故該主張因缺乏事實依據(jù)，本院不予采納。原告張XX主張的被告佳XX公司同意現(xiàn)金回扣的元，并非是原告張XX實際支付的款項，僅是被告佳XX公司給予原告張XX的購房優(yōu)惠，故本院不予認定為其支付的款項。故本院認定張XX實際支付給佳XX公司的購買店面款為40萬元（其中張XX之丈夫顏XX于2014年1月29日從XX銀行轉賬支付15萬元、2014年4月8日從農村商業(yè)銀行分二次轉賬各5萬元、合計10萬元，佳XX公司自認收取現(xiàn)金15萬元）。
綜上，本院認為，原告張XX主張解除2014年1月25日雙方簽訂的《房屋轉讓合同》，因該《房屋轉讓合同》違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于無效合同，故該訴求本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！爆F(xiàn)《房屋轉讓合同》確認無效，原告張XX要求被告佳XX公司返還購房款及利息，利息自2014年6月30日開始計算的主張，因原告張XX所支付的購房款在2014年6月30日前已支付完畢，故該訴求本院予以支持，數(shù)額認定為元。原告張XX主張的21435.21元違約金，根據(jù)原、被告在庭審中的陳述，可以證實原、被告對該訟爭房屋是在農村集體土地上建設的房產這一屬性是明知的，雙方對合同無效均負有責任，應當各自承擔相應的責任。因此，原告張XX的該項主張，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。關于烏涂居委會的責任問題。從本案查明事實看，《房屋轉讓合同》系原告張XX與被告佳XX公司簽訂的，根據(jù)雙方的合同約定及合同相對性原則，張XX只能主張佳XX公司承擔還款責任，即應由佳XX公司返還張XX購房款元及利息。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告廈門XX公司于本判決生效之日起十五日內返還原告張XX購房款人民幣元及利息（利息從2014年6月30日起算至實際還款之日止，按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計算）；
二、駁回原告張XX的其他訴訟請求。
如果未按指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費人民幣16029元，適用簡易程序減半收取人民幣8014.5元，由原告張XX負擔人民幣5444.5元，由被告廈門XX公司負擔人民幣2570元，款均限于本判決生效之日起三日內交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中XX。
